Steuern sparen mit Immobilien - Teil 1

In diesem Artikel werde ich dir erklären, wie Steuern sparen mit Immobilien funktioniert. Nun, warum solltest du dich mit diesem Thema beschäftigen bzw. was ist drin für dich? Auch ich stand, als ich in meine erste Immobilie investierte, genau vor dieser Frage. Mittlerweile bin ich mehrfacher Immobilienbesitzer, habe viel Freue daran - und die Gründe für mich in Immobilien zu investieren waren in jedem Fall der Aufbau eines Vermögens verbunden mit geringeren Steuern und nicht zuletzt die Generierung zusätzlicher Einkünfte.

Wie funktioniert nun der Aufbau eines Vermögens unter Bezugnahme auf geringere Steuern? Der Gesetzgeber hält verschiedene steuerliche Möglichkeiten für Immobilienbesitzer vor und wenn man das clever gestaltet, lässt sich da durchaus der ein oder andere Euro an Steuern sparen und darüber hinaus eben auch ein Vermögen aufbauen.

Ich unterscheide bei der Frage Aufbau von Vermögen mit Hilfe von Immobilien in zwei Konstellationen. Die erste Konstellation: Du bist Selbstnutzer deiner Immobilie, das heißt du schaffst dir ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung an. Die zweite Konstellation wäre die, dass du ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder aber auch eine Eigentumswohnung kaufst, diese dann aber vermietest und dadurch Einnahmen generierst.

Wie kannst du deine Steuerlast senken?

Stell dir einfach vor, du schaffst dir eine gebrauchte Immobilie an. Ein Haus, welches vielleicht schon 20, 30 oder 40 Jahre alt ist und gegebenenfalls reparaturbedürftig ist. Der Gesetzgeber bietet dir die Möglichkeit über §35a des Einkommensteuergesetzes sogenannte Handwerkerleistungen steuerlich geltend zu machen. Konkret heißt das, dass bis zu 6000 € pro Jahr für Leistungen, die Handwerker erbringen, geltend gemacht werden können. Hiervon erhältst du wiederum 20%, also 1200 €, als Steueranrechnungsbetrag direkt vom Staat geschenkt. Wenn du verheiratet bist oder in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft lebst, dann verdoppelt sich der Betrag auf 12.000 € - und 20% sind 2400 € pro Kalenderjahr, die du geschenkt bekommst.

Angenommen, du kaufst bspw. ein Einfamilienhaus was 30 Jahre alt ist für 100.000 €. Es muss die Fassade gemacht werden, das Dach, die Fenster und vielleicht ist auch die Heizung überfällig - dann könnte es so aussehen, dass du Handwerker beauftragst, die dir dann Rechnungen schreiben, die du überweist. Das ist ein ganz wichtiger Punkt. Der Lohnanteil dieser Rechnungen fließt hier in diese 6000 € bzw. 12.000 € rein und nur dieser Lohnanteil ist hier steuerlich wirksam. Angenommen du verschönerst die Fassade oder renovierst sie im Jahr der Anschaffung, im zweiten Jahr tauschst du die Fenster aus, im dritten Jahre machst du das Dach neu, dann kannst du genau diese bspw. 3x12.000 € Lohnanteil hier steuerlich geltend machen. Das bringt dir unterm Strich 7200 € echte Steuern zurück.

Wenn du dir jetzt weiter vorstellen kannst, dass durch diese Erhaltungsmaßnahmen oder diese Renovierungen der Wert deiner Immobilie sich verbessert hat, dann könntest du diese Immobilie bspw. im vierten Jahr oder nach Abschluss der Renovierungsarbeiten verkaufen - und ich gehe mal davon aus, dass du durch diese Renovierungsarbeiten den Wert deiner Immobilie gesteigert hast, dann kannst du dudeine Immobilie komplett steuerfrei verkaufen, weil du sie bis dato selber bewohnt hast. Du hast also zum einen eine Wertsteigerung, die du steuerfrei mitnehmen kannst und zum anderen hast du noch das Steuergeschenk von 7200€ für dich realisiert. Damit zahlst du in jedem Fall weniger Steuern und baust auf der anderen Seite natürlich auch ein Stück weit Vermögen auf, welches du steuerfrei vom Staat dann kassierst.

Werde Selbstnutzer und Vermieter

Wenn du es jetzt noch auf die Spitze treiben würdest, dann suchst du dir gleich ein etwas größeres Einfamilienhaus aus und teilst es möglicherweise noch in zwei, drei oder mehr Wohnungen auf und verkaufst dann diese Wohnungen einzeln. Wie jeder weiß ist der Preis für eine Eigentumswohnung im Vergleich zum Einfamilienhaus natürlich höher. Dadurch ließe sich durchaus noch ein höherer Wert erzielen, also eine höhere Wertsteigerung, die du hier steuerfrei einnehmen kannst.

Wenn du allerdings Vermieter bist, ist es etwas anders. Dann gilt hier also nicht die Möglichkeit nach drei oder vier Jahren das Objekt bereits steuerfrei zu verkaufen, dann ist es eher so, dass du 10 Jahre warten musst zwischen Kauf und Verkauf des Objektes, dann ist dieser Vorgang auch steuerfrei. In der Zwischenzeit kannst du natürlich alle wertsteigernde Maßnahmen steuerlich geltend machen, denn bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist es genauso wie bei allen anderen Einkommensarten. Dort sind alle Ausgaben, die der Erwerbung, der Haltung oder der Sicherung des Einkommens dienen, Werbungskosten.

Erhaltungsaufwendungen und Abschreibungen

Das heißt also laufende Erhaltungsaufwendungen kannst du geltend machen. Du kannst hier sogar größeren Erhaltungsaufwand auf bis zu fünf Jahre verteilen und so genau deine Steuerlast gestalten. Das ist also wirklich eine schöne Sache. Darüber hinaus ist es so, dass du im Bereich der Vermietung und Verpachtung Abschreibungen geltend machen kannst. Diese Abschreibungen belaufen sich auf 2 bis 2,5% pro Jahr, bezogen auf die Anschaffungskosten des Gebäudeanteils inkl. der Nebenkosten wie Notar- und Grunderwerbsteuer usw.

Angenommen du hast hier 200.000 € investiert, dann können das durchaus pro Jahr 4000 oder 5000 € sein. Da naturgemäß Immobilieninvestitionen finanziert werden, sind auch die Zinsen Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Jetzt wiederum angenommen, du zahlst 2% Zinsen, dann sind das bei 200.000 € Investitionsvolumen tatsächlich auch wiederum 4000 €. So hast du jetzt schon 2% Abschreibung 4000 €, 2% Zinsen 4000 €. Du hast also hier schon 8000 € Werbungskosten. Wenn du das Objekt jetzt vermietest - und angenommen du bekommst 500 € Miete pro Monat, dann sind das insgesamt 6000 € pro Jahr Mieteinnahmen. Das heißt, du hättest hier in dem Fall, wenn wir mal alle anderen Kosten wie Versicherungen, Schornsteinfeger usw. außen vor lassen, hast du hier schon 2000 € Verlust aus Vermietung und Verpachtung und der reduziert natürlich deine anderen Einkünfte. Somit sinkt unterm Strich deine Steuerlast.

Somit kommen wir zum zweiten Punkt - du zahlst in jedem Fall geringere Steuern. Dadurch, dass die Mieter dir natürlich Miete überweisen, kannst du dieses Geld schön verwenden, um deinen Kredit zu bedienen, deine Kredite zurück zu zahlen und baust in der Regel ein Vermögen auf. Warum ist das so? Ganz einfach, weil Immobilien in der Regel nicht an Wert verlieren, im Gegenteil. Gerade in der letzten Zeit erfahren sie enorm an Wertzuwachs. Das macht in jedem Fall Sinn.

"Zusätzliche Einkünfte"

Und nun zum Punkt 'zusätzliche Einkünfte'. Wiegesagt, wenn du die Immobilie als Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus vermietest, hast du zusätzliche Einkünfte. Die erweitern dann in jedem Fall dein Spektrum und sorgen dafür, dass du mehr finanzielle Freiheit hast. Aus diesem Grunde sind das für mich die drei wichtigsten Punkte, die dafür sprechen in Immobilien zu investieren, sich damit zu beschäftigen, weil ich zum einen Vermögen aufbaue und zum anderen auch durchaus geringere Steuern zahle.

Wenn ich ein Mehrfamilienhaus nach 10 Jahren verkaufe, dann kann ich das auch komplett steuerfrei tun, dann habe ich schon 20% abgeschrieben. Wenn wir wieder bei den 200.000€ bleiben und angenommen, der Wert der Immobilie ist nicht gestiegen, sondern du bekommst lediglich den Wert wieder, den du bezahlt hast, dann hast du hier 20% von 200.000€. Das sind 40.000€, die du steuerfrei vereinnahmt hast. Das macht in jedem Fall Sinn.

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