Steuern sparen mit Immobilien - Teil 2

In diesem kurzen Beitrag bekommst du einen besonderen Tipp, und zwar kennen den 95% der Immobilienbesitzer nicht, aber du wirst ihn jetzt kennenlernen. Ich werde dir zeigen, wie du deine Einkünfte pauschal mit 15% besteuern kannst. 15% - dies entspricht ungefähr dem Eingangssteuersatz, den wir im Einkommensteuerrecht haben. Der Spitzensteuersatz ist, wie du vielleicht weißt, 42%. Also das ist schon ein sehr gravierender Unterschied und es macht in jedem Fall Sinn, diesen Tipp zu kennen und ihn auch anzuwenden.

Steuern sparen mit einer GmbH

Der Hauptakteur dieses Tipps ist eine GmbH. Das ist mein ultimativer Tipp für dich. Warum eine GmbH? Ganz einfach, weil das Körperschaftsteuergesetz hier für uns Bedeutung hat. Grundsätzlich ist es so, dass eine GmbH 15% Körperschaftsteuer und darüber hinaus noch ungefähr 15% Gewerbesteuer zu zahlen hat, weil eine GmbH kraft Gesetz ein Gewerbebetrieb ist. Es gibt hier nur eine Ausnahme, und zwar für Immobilienunternehmen, deren Zweck das Halten, Verwalten und das Verwerten von Immobilien ist. Diese Unternehmen zahlen auf ihre Erträge, also auf ihre Überschüsse, lediglich 15% pauschal Körperschaftsteuer und gerade keine Gewerbesteuer. Das wissen sehr viele Leute nicht. Insbesondere habe ich schon viele Wohnungsunternehmen gesehen, die ihre Dachflächen vermieten und demzufolge über den eigentlichen Zweck der Vermietung und Verpachtung hinausgehen und damit ihre schöne Gewerbesteuerfreiheit kaputt machen.

Nutze diesen Tipp für dich!

Warum rechnet sich das Ganze für dich? Das ist ganz einfach: Stell dir vor, du hast 10.000 € Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, also bspw. 40.000 € Mieteinnahmen - sowas geht sehr schnell, wenn man ein kleines Mehrfamilienhaus hat - Zinsaufwendungen gehen runter, Abschreibungen gehen runter, alle laufenden Kosten gehen runter, bleiben 10.000 € übrig. Wenn du als Privatperson agierst und diese Einkünfte in deiner Einkommensteuererklärung angeben müsstest, dann würden diese 10.000 € noch oben drauf auf eine anderen Einkünfte kommen. Wenn du jetzt bspw. schon 30.000 € Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit hast, weil du angestellt bist und deine Ehefrau vielleicht auch noch 20.000 € verdient, dann habt ihr gemeinsam jetzt schon 50.000 € und dann würden die 10.000 € noch oben drauf kommen und dann mit dem Steuersatz versteuert werden müssen, der individuell genau auf dieses Einkommen entfällt. Mit einer GmbH hast du hier die Möglichkeit die Einkommensteuer sozusagen auf 15% festzuschreiben. Das macht schon einen gravierenden Unterschied, ob du nun bspw. 30% oder 40% in der Spitze zahlst oder eben nur 15%.

Auch mit einer GmbH steuerfrei verkaufen!

Jetzt rechne dir einfach den Vorteil aus, den du über 10 oder 20 Jahre hast, wenn du jedes Jahr bspw. 5000 € sparst, dann können hier schon sehr große Summen zusammenkommen. Diese Summen bleiben natürlich auf dem GmbH-Konto, weil du hier eben eine deutlich geringere Steuerlast hast. Dieses Geld kannst du dann für weitere Investitionen verwenden. Jetzt wird der ein oder andere von euch sicherlich sagen, naja, das ist ja gut und schön, jetzt habe ich eine GmbH, jetzt ist es kein Privatvermögen mehr, ich kann nach 10 Jahren die Immobilie nicht mehr steuerfrei verkaufen. Das ist sicherlich richtig, aber die Immobilienexperten lösen das folgendermaßen:

Sie setzen auf die GmbH oben drauf noch eine Muttergesellschaft, eine sogenannte Holding. Diese Holding hält dann die GmbH-Anteile. Sollte es mal dazu kommen, dass das Objekt verkauft werden muss oder verkauft werden soll, dann verkaufen wir nicht das Objekt, sondern die GmbH - und zwar die GmbH, die Besitzerin/Eigentümerin dieser Immobilie(n) ist. Auch das geht hier zu 95% steuerfrei. 5% des Ertrags werden dann versteuert - und von diesen 5% kassiert der Fiskus 30 Prozentpunkte. Das ist dann aus meiner Sichtweise eine wirklich zu verkraftende minimale Steuer, die wirklich gen null tendiert. So machen das die Experten. Das ist meine Empfehlung auch für dich das zu tun.

Man muss natürlich ehrlich sein und der Fairness halber sagen, dass dies für eine Eigentumswohnung völlig überdimensioniert wäre und vielleicht auch für ein Einfamilienhaus überdimensioniert ist. Wenn du aber ambitioniert bist und vor hast dir tatsächlich über Immobilien ein wirkliches Vermögen aufzubauen, ein passives Einkommen aufzubauen - weil ja Mieteinnahmen passiv sind, du als Vermieter, als Eigentümer der GmbH morgens im Bett liegen bleiben kannst und trotzdem zum ersten des Monats die Mieteinnahmen auf dein Konto kommen - dann ist das für dich genau die richtige Strategie, hier so vorzugehen.

Im nächsten Beitrag werde ich dir zeigen, wie du die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen kannst und eine wirklich sehr geniale Finanzspritze, die bares Geld wert ist. 

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