Steuern sparen mit Immobilien - Teil 3

In diesem Artikel zeige ich dir, wie du bei einer Immobilieninvestition die Mehrwertsteuer zurückholst. Viele sagen, Mensch wie soll das funktionieren, das geht doch gar nicht, außer ich investiere in ein gewerbliches Objekt, das geht nur dann, wenn ich steuerpflichtig vermiete! Das ist grundsätzlich gar nicht so verkehrt, aber die meisten Menschen kennen einfach §27 Abs.2 des Umsatzsteuergesetzes nicht.

Hole dir die Mehrwertsteuer zurück

Über diesen §27 Abs.2 habe ich die Möglichkeit mir die Mehrwertsteuer zurückzuholen aus Investitionskosten, aus Renovierungskosten, aus Erhaltungskosten, die im Zusammenhang mit Wohnraum stehen. Warum ist das so? Weil §27 Abs.2 des Umsatzsteuergesetzes den §9 Abs.2 des Umsatzsteuergesetzes aushebelt. Ich will jetzt hier auf den §9 gar nicht detailliert eingehen. Grundsätzlich ist es jedenfalls so, dass wenn die Immobilie, die zu Wohnzwecken dient, vor dem 01.04.1985 das erste mal fertiggestellt wurde, kannst du diese Vorschrift anwenden und dir diesen schönen und interessanten Vorteil und Bonus sichern.

Ich selbst habe das schon mehrfach gemacht, sowohl bei mir selbst als auch bei Mandanten und wurde immer gern und dankend angenommen. Mein Tipp ist: Hol dir die Mehrwertsteuer zurück! Die Mehrwertsteuer bekommst du natürlich nur auf Investitionskosten, wenn du also ein Grundstück kaufst, dann ist dieser Vorgang naturgemäß nach §4 Nr.9a des Umsatzsteuergesetzes von der Umsatzsteuer befreit. Darum geht es auch gar nicht. Wenn du dir aber eine Immobilie kaufst, angenommen ein Mehrfamilienhaus, wo Sanierungen im größeren Umfang anstehen, dann rechnet sich das Ganze.

Angenommen, du bist jetzt der Eigentümer oder du hast den Tipp aus meinem zweiten Beitrag befolgt, Eigentümer/in dieser Immobilie / dieses Mehrfamilienhauses ist eine GmbH, dann investiert die GmbH in das Objekt und baut es aus, rekonstruiert es und saniert es. Du vermietest an einen Zwischenmieter. Hier ganz wichtig: durch die umsatzsteuerpflichtige Vermietung an einen Zwischenvermieter oder Mieter, je nachdem wie man es sieht, ermächtigst du dir hier auf der ersten Stufe den Vorsteuerabzug. Es ist dabei völlig egal, ob es Wohnraum ist oder nicht. Es geht ja hier gerade um die Mehrwertsteuererstattung für Wohnraum, das ist hier die Besonderheit des Ganzen.

Das heißt also der Eigentümer, also bspw. deine GmbH, vermietet umsatzsteuerpflichtig an einen Zwischenmieter, der dann an den Endmieter vermietet. Grundsätzlich sind Vermietung und Verpachtung langfristiger Natur von der Umsatzsteuer befreit und Wohnraum sowieso. Also wer Wohnraum vermietet, kann gar nicht umsatzsteuerpflichtig vermieten. Aber genau über diese Konstellation schaffen wir es, dass wir auf der ersten Stufen den Vorsteuerabzug haben, das heißt du bekommst die Mehrwertsteuer auf deine Sanierungskosten komplett zurück.

Nutze den Erhaltungsrückstand

Das macht natürlich dann den meisten Sinn, wenn du dir ein Objekt zulegst, welches tatsächlich einen großen Erhaltungsrückstand hat und wirklich saniert werden muss. Dann bekommst du sehr viel Mehrwertsteuer zurückerstattet. Du musst einfach wissen, dass wenn du dir die Mehrwertsteuer zurückholst auf diese Sanierungskosten erst einmal 10 Jahre lang daran gebunden bist, umsatzsteuerpflichtig an diesen Zwischenmieter zu vermieten. Wenn diese 10 Jahre abgelaufen sind, kannst du hier wieder steuerfrei vermieten, auch direkt als Eigentümer an den letzten Mieter, der dann die Wohnung nutzt - und zwar umsatzsteuerfrei.

Ich selbst habe das schon gemacht und mir locker 50.000 € Vorsteuern gezogen, die natürlich über die umsatzsteuerpflichtige Vermietung zum Teil wieder zurückfließen. Aber da muss man in jedem Fall schauen, inwieweit sich das rechnet. Ich sage ganz deutlich, bei einer kleinen Eigentumswohnung oder einem kleinen Einfamilienhaus lohnt sich das nicht. Aber wenn du 8 oder 10 Wohnungen hast, die komplett leer stehen, wo komplett alles neu gemacht werden muss, vom Dach über die Fassade, Elektrik, Fenster, Sanitär, Malerarbeiten usw., dann ist das in jedem Fall eine lohnenswerte Sache. Wie jeder Immobilienbesitzer/Eigentümer weiß, kann es durchaus passieren, dass das Geld sehr schnell aufgebraucht ist. Man muss ja gerade im Zusammenhang mit der Errichtung oder der Sanierung von Immobilien sehr viele Entscheidungen in kurzer Zeit treffen. Man sagt sich oftmals, Mensch okay, machen wir es doch ein wenig höherwertiger und dann wird das Geld halt knapp. Über so eine Konstellation kannst du dir hier vom Finanzamt in jedem Fall die Mehrwertsteuer zurückholen, die dann durchaus als zinsloses Darlehen beurteilt werden kann.

Das ist ein Punkt, den nur wenige kennen. Selbst Steuerberaterkollegen schrecken teilweise davor zurück und sagen „das ist mir zu kompliziert“ oder „will ich nicht“. Also ich kann sagen, wir haben das schon mehrfach praktiziert und alle waren zufrieden in dem Zusammenhang.

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